Las 8 Claves del Decreto de Viviendas Turísticas de Andalucía

¿Habías pensado poner tu casa en Airbnb y el nuevo Decreto de Viviendas Turísticas de Andalucía te ha echado atrás? ¿Llevas tiempo sacándote un dinerito y ahora piensas en abandonar debido a la entrada en vigor de esta nueva norma en el pasado mes de Mayo?

Imagen de la campaña realizada por la Junta de Andalucía respecto a la fecha de entrada en vigor del Decreto.

Desde HappyHuésped queremos aportar nuestro granito de arena a la normalización del mercado de viviendas turísticas, aclarando cualquier duda y ofreciendo orientación a nuestros usuarios.

El Decreto 28/2016, de 2 de Febrero, de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010, de 20 de Abril, de establecimientos de apartamentos turísticos, publicado en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía el pasado día 11 del mismo mes, supuso para nuestra comunidad la constatación de un cambio en el modelo de intervención de la administración pública en un sector, el de las viviendas turísticas, que no ha dejado de crecer desde que las plataformas de distribución online, y en especial Airbnb, pusieron a disposición de los particulares la posibilidad de ofrecer sus viviendas como alojamiento para estancias de viajeros y visitantes a lo largo y ancho del planeta.

La competencia establecida desde entonces con los establecimientos de alojamiento tradicionales, ha hecho correr ríos de tinta entre defensores y detractores de un modelo en el que la actividad económica «pura y dura» se impuso desde un inicio a la concepción más romántica de la economía colaborativa.

Pensamos que la regulación establecida por el ejecutivo con el mencionado decreto no ha hecho más que establecer unas bases sobre las que deberá continuar desarrollándose este nuevo modelo, por lo que queremos desde aquí contribuir a la difusión y la comprensión de la normativa que afecta a todos los propietarios y gestores con viviendas en Andalucía.

1.Definición: ¿Que se considera vivienda turística? Lo que el decreto llama viviendas con fines turísticos engloba a todas aquellas que cumplan con dos requisitos iniciales:

• Estar ubicadas en suelo de uso residencial.
• Ser comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística: Agencias de viajes, mediadores y organizadores de servicios turísticos y otros canales con posibilidad de reserva de alojamiento.

2. Ámbito de aplicación: ¿Afecta el decreto a todas ellas? No a todas. Quedan excluidas:

• Las cedidas sin contraprestación económica.
• Las alquiladas a la misma persona por tiempo superior a dos meses continuados.
• La situadas en el medio rural, reguladas en el Decreto 20/2002, de 29 de Enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.
• Los conjuntos de tres o más viviendas de un mismo titular o explotador ubicadas en un radio máximo de mil metros respecto a la conserjería u oficina de la entidad explotadora, que siguen regulados por el Decreto 194/2010, de 20 de Abril, de Establecimientos de Apartamentos Turísticos.

3. Tipos de viviendas y capacidad de las mismas: ¿A cuantas personas puedo alojar en mi casa? ¿Existen limitaciones en cuanto a la capacidad de las habitaciones?

En relación a la capacidad de las viviendas, se establecen dos tipos:

• Completas, cuando se cedan en su totalidad y cuya capacidad máxima es de 15 plazas.
• Por habitaciones, debiendo el propietario residir en ellas y cuya capacidad máxima es de 6 plazas.

Es importante destacar que el documento establece un máximo de 4 plazas por habitación.

Asimismo, es importante destacar que es la licencia de primera ocupación la que establece la capacidad de una vivienda y que el decreto limita a un máximo de 4 las plazas por habitación, ya sean de uno u otro tipo.

4. Requisitos y servicios comunes: ¿Qué requisitos debo cumplir y que servicios debo ofrecer?

Todas las viviendas deberán disponer de:

• Licencia de ocupación, además de cumplir con las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas.
• *Ventilación directa al exterior o a patios y sistema de oscurecimiento de ventanas en todas las habitaciones.
• Mobiliario y equipamiento para su uso, según el número de plazas declaradas.
• *Sistemas de climatización, dependiendo de la época del año en la que se ofrezcan. Entre Mayo y Septiembre se establecen como obligatorios sistemas fijos de refrigeración para habitaciones y salones, mientras entre Octubre y Abril deberán contar con calefacción. En este punto el propio decreto concede un periodo de adaptación de un año desde la entrada en vigor del mismo.
• Botiquín de primeros auxilios.
• Información turística en soporte físico o electrónico.
• Hojas de quejas y reclamaciones y cartel anunciador de las mismas dentro de la vivienda.
• Limpieza previa y posterior a cada estancia.
• Ropa de cama y baño, así como menaje genérico de casa según su ocupación, incluyendo juego de reposición.
• Número de teléfono de contacto para atención inmediata ante cualquier consulta o incidencia.
• Información e instrucciones relativas al funcionamiento de los electrodomésticos y dispositivos que lo requieran.
• Normativa de régimen interno en cuanto al uso de instalaciones, consumo de tabaco, requisitos de admisión de mascotas y zonas de uso restringido.

*Se establece exenciones para viviendas o edificios declarados Bien de Interés Cultural o cuyo grado de protección impida las acciones o reformas necesarias.

5. Contrato y documentos para el acceso a la vivienda: ¿Qué documentación pueden pedirme los huéspedes? ¿Y cuál debo exigirles yo? ¿Debe existir un contrato para cada estancia?

El anfitrión, ya sea propietario o empresa explotadora, debe proporcionar a la llegada del huésped un documento a modo de contrato que incluya los siguientes datos:

• Nombre del dueño de la vivienda o entidad explotadora.
• Código de la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía.
• Nº de ocupantes.
• Fechas de entrada y salida.
• Precio total de la estancia.
• Número de teléfono de asistencia al que nos referíamos en los requisitos enumerados antes.

Todo huésped o huéspedes (Mayores de 16 años) debe facilitar a la entrada a la vivienda su documento de identificación, con el que se debe rellenar el llamado parte de entrada, que será firmado por el/los huésped/es, en cumplimiento de la normativa relativa a libros-registro y partes de entrada de personas viajeras.

Los anfitriones tienen la obligación de conservar dichos documentos por un año, a disposición de los organismos.

En el día a día, está comúnmente aceptado por las autoridades con capacidad de inspección que el mismo documento sirva como contrato y parte de entrada, debiendo emitirse por duplicado para que ambas partes obtengan una copia.

Otro punto a destacar en este sentido es el relativo a los horarios de entrada y salida de las viviendas, que queda establecido de la siguiente manera:

• Hora de entrada: 16:00 hr.
• Hora se salida: 12:00 hr.

6.  Precio y reserva: ¿Soy libre de incluir en el precio los servicios que considere? ¿Existen normas sobre las políticas de cancelación parcial o total de reservas? ¿Y respecto a los depósitos?

El precio deberá incluir en todo caso el consumo de agua, luz y climatización, la limpieza y la ropa de cama y baño, así como el menaje.

Respecto a los depósitos, el texto establece en un 30% el máximo porcentaje del importe total de la reserva que puede cobrarse como depósito previo, debiendo devolver la mitad del mismo si existe cancelación de la reserva con un mínimo de 10 días antes de la fecha de entrada. El anfitrión podrá retener el total de dicho depósito en caso de cancelación dentro de los 10 días anteriores a dicha fecha de entrada.

7. Inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía (RTA): ¿Es obligatorio el registro? ¿Cuánto se tarda en realizar los trámites? ¿Debería suspender mi actividad hasta obtener el código RTA?

En este sentido, lo principal es dejar claro que formalizar la correspondiente declaración responsable, en la que se manifieste el cumplimiento de los requisitos establecidos en el decreto, es suficiente para el inicio de la actividad como vivienda turística.

Dicho documento deberá incluir:

• Datos de identificación de la vivienda, incluida su referencia catastral y su capacidad en función de la licencia de ocupación o documento equivalente.
• Datos del propietario o entidad explotadora, incluyendo domicilio para notificaciones.
• En caso de que exista persona o entidad explotadora distinta del propietario, título que la habilite como tal.

Una vez otorgado y comunicado el código de inscripción, es obligatoria su publicación en cualquier publicidad o promoción de la vivienda, por lo que te recomendamos actualizar tus perfiles online en este sentido cuanto antes. Asimismo, se establece la obligación de comunicar cualquier modificación de estos datos.

8. Régimen transitorio y entrada en vigor: ¿Tengo aún tiempo para adaptarme o puedo ser sancionado en cualquier momento?

Las fechas a tener en cuenta en relación al decreto son las siguientes:

• Fecha del decreto: 2 de Febrero de 2016.
• Fecha de publicación en el BOJA: 11 de Febrero de 2.016.
• Fecha de entrada en vigor del decreto: 11 de Mayo de 2016.
• Régimen transitorio: Se establece un periodo de un año para cumplir con los requisitos que hemos comentado en el punto 4 acerca de la climatización (refrigeración y calefacción) en las viviendas. La fecha límite en este punto es por tanto el día 11 de Mayo de 2017.

Y tú, ¿has registrado ya tu vivienda turística? ¿Cual es tu opinión sobre la nueva normativa? ¿Has tenido alguna experiencia al respecto? Estaríamos encantados de comentar tus opiniones y esperamos vuestra participación en un debate que, como sabrás, no deja a nadie indiferente…

Como sabes, no es necesario contratar los servicios de HappyHuésped para recibir puntualmente las novedades de este blog sobre los intereses de propietarios y gestores de viviendas turísticas y nuestro enfoque hacía el diseño y la mejora de la Experiencia del Huésped. En cualquier caso, recuerda que en puedes contactar con nosotros si deseas que nos encarguemos de la legalización de tu vivienda.

No dudes en suscribirte y recuerda que odiamos el spam tanto como tú, así que te prometemos enviarte sólo nuestros siguientes posts.

Esperamos tus comentarios más abajo para hacer el intercambio de opiniones más interesante!